Prêt immobilier : décryptage de 8 critères


Avant de devenir propriétaires d’une maison ou d’un appartement, la grande majorité des Français passent généralement par l’obtention d’un prêt immobilier. C’est une phase à la fois longue et complexe, qui nécessite surtout une stratégie adaptée. Les banques évaluent en effet de nombreux critères avant d’accorder un prêt. Vous devez alors créer un dossier convaincant avant la demande de votre prêt.



Le montant du prêt immobilier

Évidemment, ce sera le premier aspect que le banquier étudiera. Avant de déterminer la somme nécessaire, vérifiez si vous pouvez accéder à d’autres moyens de financement immobilier. Vous avez la possibilité d’obtenir une valeur très réaliste en utilisant un simulateur de prêt immobilier proposé par différents sites. Vous aurez accès aux divers prêts possibles pour choisir la solution adaptée à votre profil.

Calculez votre réduction d’impôt

Cette réduction d’impôt est la mise en œuvre du dispositif Pinel, dont la vocation est de promouvoir l’émergence des habitats à loyer modéré dans certaines zones. La loi Pinel consiste concrètement à transformer une part de votre imposition en patrimoine immobilier. L’abattement peut atteindre les 63 000 € selon différentes conditions.

La réduction d’impôt Pinel est généralement représentée sous forme de pourcentage sur le prix d’achat du logement. Elle peut être de 12 %, de 18 % ou de 21 % selon la durée d’engagement. Comme la réduction varie au cas par cas, vous pouvez, cette fois encore, passer par un simulateur dédié.

Découvrez votre éligibilité au prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) est conventionné par l’État et vient seulement compléter un prêt principal. Il permet de couvrir jusqu’à 40 % de l’acquisition totale. Afin d’obtenir ce type de financement, il faut répondre à certaines conditions relatives à l’emplacement géographique du bien immobilier. À cela s’ajoutent d’autres critères tels qu’une situation de handicap ou le fait d’avoir été victime d’une catastrophe naturelle. Le PTZ s’adresse généralement aux personnes qui n’ont pas été propriétaires d’un logement au cours des deux dernières années.

Le montant de votre apport personnel pour votre prêt

L’apport personnel correspond à la part que vous êtes en mesure de fournir pour financer votre projet. Le montant de cette somme fait également partie des critères évalués par la banque.

Il est généralement recommandé de fournir un apport correspondant à 10 % de la somme empruntée. Si vous souhaitez par exemple obtenir un crédit de 300 000 euros, le montant de l’apport devrait au minimum être de 30 000 euros. Les éventuels autres financements, tels que le prêt à taux zéro, sont compris dans l’apport personnel.

Il est important de noter que les frais de notaire doivent obligatoirement faire partie de cette somme que vous aurez à payer, car les banques les financent rarement.

Prêt immobilier : décryptage de 8 critères

La durée de votre prêt immobilier

La durée d’un prêt immobilier peut aller de 5 à 30 ans, voire plus. Le délai que vous choisirez aura un impact sur le montant empruntable. Afin de définir un choix qui vous correspond, référez-vous à votre situation budgétaire, notamment à vos ressources et à votre capacité personnelle.

  • une période de remboursement courte implique une mensualité élevée, mais en revanche, les intérêts sont plus bas. Cela peut représenter toutefois un choix à risque si l’emprunteur ne parvient pas à respecter les mensualités coûteuses
  • Un plus long délai de remboursement réduit les mensualités, mais les intérêts sont plus coûteux

Il n’y a alors pas de durée idéale. Il est tout de même recommandé de raccourcir cette période de remboursement dans la mesure du possible. Avant de vous décider, prenez en compte vos revenus, vos crédits en cours, le montant du projet, votre apport personnel, etc. À titre informatif, la majorité des ménages français choisissent un délai de remboursement de 20 ans.

Les mensualités de votre prêt

Les mensualités incluent le coût de l’assurance de l’emprunteur, les intérêts et, évidemment, le capital à rembourser. Elles engagent le délai de remboursement, car de ce dernier va dépendre leur nombre. Au moyen d’un simulateur en ligne, vous avez la possibilité de déterminer la valeur de vos mensualités avant de vous lancer. Vous pourrez alors voir si le montant correspond à vos moyens financiers. Cet outil va, en effet, prendre en charge tous les calculs à effectuer.

Votre capacité d’emprunt ou taux d’endettement

La capacité d’emprunt correspond à la part de vos revenus que vous consacrez au remboursement du prêt. Il est recommandé de fixer ce montant sans dépasser les 33 % de vos ressources. Autrement dit, vos revenus mensuels doivent au maximum être trois fois supérieurs à la mensualité.

Il est tout de même à noter que ces chiffres ne sont pas imposés par les banques. C’est plutôt un principe appliqué par de nombreux emprunteurs et accepté par les établissements bancaires. Ainsi, si vous avez un salaire élevé, les banques peuvent accepter un taux d’endettement bien supérieur à ces 33 %. Au contraire, pour les revenus plus modestes, une capacité d’emprunt de moins de 33 % peut être accordée. La banque se réfère toutefois à d’autres conditions relatives au revenu.

Elle évalue en effet d’autres éléments tels que le « reste à vivre », c’est-à-dire le montant qui reste de vos gains après que la mensualité en est déduite. Cette somme est consacrée aux charges mensuelles de votre foyer. La banque mène alors une étude bien approfondie de vos revenus avant de vous accorder un prêt.

Votre situation professionnelle influe sur l’emprunt

Avant d’accepter votre demande de crédit, la banque analyse votre situation professionnelle. Il faut que vous soyez professionnellement stable, afin de la rassurer quant à votre capacité à payer les mensualités. La banque doit, entre autres, gagner votre confiance.

Les salariés en CDI ont généralement plus d’avantages. Une personne en CDI avec un salaire modeste a plus de chance d’obtenir un prêt qu’une personne en CDD avec un bon revenu. Ces modalités sont d’ailleurs les mêmes pour la location d’un appartement dans les grandes villes.

Ceci dit, le contrat à durée déterminée n’est pas forcément un blocage. Un salarié en CDD peut obtenir un crédit immobilier à condition d’avoir des revenus réguliers et pérennes. Le contrat doit alors être récurrent et de longues durées, autour de 24 mois, par exemple.

Votre âge joue dans le taux du prêt

Vous avez la possibilité de demander un prêt et d’acheter un bien immobilier à tout âge. Légalement, il n’y a aucune loi qui pousse la banque à accepter ou à refuser un prêt en fonction de l’âge de l’emprunteur. Les jeunes entre 30 à 40 ans accèdent toutefois plus facilement à un crédit immobilier. Pour la simple raison que l’engagement quant au remboursement dure plusieurs années.

À un certain âge, notamment vers la cinquantaine, il devient plus difficile d’obtenir un crédit. Le refus du prêt est souvent justifié par l’imminence de la retraite. Alors que le délai de remboursement est de plusieurs années, la banque prévoit évidemment la fin de carrière de la personne. En même temps, les statistiques relatives aux problèmes médicaux sont plus élevées à partir de cet âge. Pour toutes ces raisons, les personnes plus âgées risquent de peiner à payer les mensualités.

Votre état de santé compte pour contracter un prêt

Pour pouvoir faire votre demande de prêt immobilier, vous avez besoin de souscrire une assurance emprunteur. Vous avez la possibilité de souscrire une offre proposée par la banque ou une offre extérieure. Lors de cette étape, vous aurez à remplir un formulaire concernant votre état de santé. Pour une personne atteinte d’une maladie relativement importante, la prise en charge sera considérée comme étant risquée. Ses conditions l’exposent à des probabilités accrues à ne pas pouvoir rembourser. Les banques accordent alors plus facilement un prêt aux personnes en bonne santé.

Il n’est néanmoins pas tout à fait impossible pour les personnes atteintes d’une maladie chronique d’obtenir un crédit immobilier. Les démarches sont, en revanche, plus délicates et nécessitent généralement un accompagnement. De plus, la mise en place de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) permet d’aider les personnes concernées. Afin de bénéficier des avantages de ce dispositif, il faut toutefois que le prêt soit pour une résidence principale, avec un montant inférieur à 320 000 €.